La transformation urbaine en Turquie (Kentsel Dönüşüm) est devenue l’un des principaux sujets liés au secteur immobilier, notamment avec l’attention croissante portée à la résistance des bâtiments aux séismes ainsi qu’à la rénovation des constructions anciennes ou classées comme présentant un risque.
La transformation urbaine ne se limite pas à la démolition et à la reconstruction des bâtiments. Elle comprend également l’évaluation de la sécurité des biens immobiliers, l’amélioration des infrastructures, la construction de bâtiments plus sûrs conformément aux normes d’ingénierie modernes, ainsi que l’octroi de différentes facilités et aides aux propriétaires concernés par les programmes de transformation urbaine.
Que signifie la transformation urbaine en Turquie ?
Une partie importante des opérations de transformation urbaine repose sur la loi n° 6306 relative à la transformation des zones exposées aux risques de catastrophe.
De manière générale, un bâtiment à risque est un bâtiment dont il a été établi, sur la base de données et d’examens techniques, qu’il a atteint la fin de sa durée de vie économique ou qu’il présente un risque d’effondrement ou de dommages structurels importants.
Un seul propriétaire peut demander la réalisation d’une évaluation d’un bâtiment à risque (Riskli Yapı Tespiti), sans avoir besoin d’obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, l’évaluation doit être effectuée par une institution ou un organisme habilité ou agréé par le ministère compétent.
Comment vérifier la sécurité de votre bâtiment ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Turquie ou si vous envisagez d’en acheter un, il ne suffit pas de se fier uniquement à l’apparence ou à l’âge du bâtiment. Plusieurs éléments doivent être vérifiés.
Il convient tout d’abord de s’assurer de l’existence du permis de construire (Yapı Ruhsatı) et du certificat d’occupation du bâtiment (Yapı Kullanma İzin Belgesi – İskan), ainsi que de vérifier le projet technique enregistré auprès de la municipalité.
Il est également recommandé de vérifier le rapport d’étude du sol Zemin Etüdü, le système de fondation utilisé, la qualité du béton et des armatures, ainsi que la conformité du projet au système de contrôle des constructions (Yapı Denetimi).
Pour les bâtiments anciens ou lorsqu’il existe des doutes concernant leur sécurité structurelle, la démarche la plus fiable consiste à effectuer une évaluation technique officielle plutôt que de se fier uniquement à une inspection visuelle.
Il est également important de savoir que l’âge d’un bâtiment ne signifie pas à lui seul qu’il est à risque, tout comme le fait qu’un bâtiment soit récent ne suffit pas à garantir sa sécurité sans examiner ses documents techniques et la qualité de sa construction.
Comment se déroule l’évaluation d’un bâtiment à risque ?
Le propriétaire peut s’adresser à l’un des organismes agréés afin de faire réaliser une inspection technique du bâtiment.
L’évaluation porte généralement sur le système structurel, les éléments porteurs ainsi que les données techniques nécessaires pour déterminer le niveau de risque.
Si le bâtiment est classé comme étant à risque conformément à la loi n° 6306, les procédures légales relatives à l’enregistrement, à la notification et à la transformation commencent.
Les propriétaires disposent d’un délai de 15 jours à compter de la notification pour contester le résultat de l’évaluation du bâtiment. La contestation est ensuite examinée par une commission technique compétente.
Que se passe-t-il après le classement du bâtiment comme étant à risque ?
Une fois la décision de classement comme bâtiment à risque devenue définitive, les procédures d’évacuation, de démolition ou de réaménagement du bâtiment commencent conformément à la réglementation en vigueur.
Dans les cas prévus par la loi n° 6306, les décisions relatives à la réalisation d’un nouveau projet sur le bien immobilier peuvent être prises à la majorité absolue des parts de propriété. Des procédures spécifiques sont également prévues pour traiter les parts des propriétaires qui ne donnent pas leur accord à la décision de la majorité.
C’est pourquoi, avant de signer un contrat avec une entreprise de construction, il est important d’examiner attentivement :
- La superficie de chaque nouveau logement et sa quote-part du terrain.
- La date de début et la date de livraison du projet.
- Les caractéristiques et spécifications des matériaux utilisés.
- Les pénalités prévues en cas de retard.
- Les garanties financières et juridiques.
- Les permis du projet et les plans approuvés.
- La situation financière et juridique de l’entreprise de construction.
Quelles aides sont disponibles dans le cadre de la transformation urbaine ?
La loi n° 6306 prévoit différents types d’aides et de facilités en fonction de la situation du bien immobilier et du titulaire des droits. Elles peuvent notamment comprendre une aide au loyer, des financements ou des aides aux intérêts, ainsi que des exonérations de certains impôts et frais.
Certaines opérations réalisées dans le cadre de la loi peuvent également bénéficier d’exonérations concernant les frais de titre de propriété (Tapu), certains frais municipaux, les frais de notaire, le droit de timbre et d’autres coûts, selon la nature de l’opération et les conditions d’éligibilité.
Le montant et les conditions des aides varient selon le programme, la ville et la situation du bien immobilier. Il est donc toujours recommandé de vérifier les conditions officielles en vigueur avant d’intégrer ces aides dans le calcul du coût d’un projet de transformation.
Le programme « Yarısı Bizden » à Istanbul
Parmi les principaux programmes actuels de soutien à la transformation urbaine figure le programme Yarısı Bizden – « La moitié est à notre charge », destiné à Istanbul.
Selon le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement climatique, les titulaires de droits éligibles peuvent bénéficier, dans le cadre du programme de transformation, d’une aide pouvant atteindre 875 000 livres turques sous forme de subvention + 875 000 livres turques sous forme de prêt + 125 000 livres turques d’aide à l’évacuation et au déménagement par logement éligible, soit un montant total pouvant atteindre 1,875 million de livres turques, sous réserve du respect des conditions du programme.
Le ministère a également annoncé que les bâtiments identifiés comme étant à risque au cours des années 2025 et 2026 peuvent bénéficier du programme et que la période correspondante peut s’étendre jusqu’au 31 décembre 2026, conformément aux conditions annoncées.
Il convient toutefois de noter que ce programme est spécifique à Istanbul. Cela ne signifie donc pas que les mêmes montants d’aide s’appliquent automatiquement dans toutes les provinces de Turquie.
La transformation urbaine augmente-t-elle la valeur d’un bien immobilier ?
Dans de nombreux cas, le remplacement d’un bâtiment ancien par une construction moderne conforme aux normes de construction actuelles peut améliorer l’attractivité du bien immobilier sur le marché.
Cependant, la nouvelle valeur du bien ne dépend pas uniquement du processus de transformation. Elle dépend également de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la superficie du nouveau logement, la qualité de la construction, les services et équipements, les possibilités de transport ainsi que l’offre et la demande dans la région.
Le nouveau projet doit donc être étudié comme un investissement immobilier à part entière, et pas uniquement comme une opération de rénovation d’un ancien bâtiment.
Avant d’acheter un bien immobilier en Turquie
Si vous envisagez d’acheter un appartement, notamment dans un bâtiment ancien, il est préférable de ne pas vous limiter au prix et à l’emplacement.
Demandez à consulter les documents juridiques du bâtiment, vérifiez le permis de construire, le certificat d’occupation et le titre de propriété (Tapu), et renseignez-vous sur la situation du bien au regard des projets de transformation urbaine ou sur l’existence éventuelle d’un enregistrement indiquant que le bâtiment est considéré comme étant à risque.
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier et que vous avez des doutes concernant sa sécurité, une évaluation technique réalisée par un organisme agréé constitue le moyen approprié pour déterminer son état structurel.
La transformation urbaine en Turquie n’est pas simplement un projet visant à reconstruire les anciens quartiers. Il s’agit d’un système plus large destiné à renforcer la sécurité des bâtiments, réduire les risques liés aux séismes et améliorer la qualité de l’environnement urbain.
Pour les propriétaires et les investisseurs, connaître à l’avance l’état du bâtiment, les droits des propriétaires et les aides disponibles peut permettre de gagner du temps, de réduire les coûts et de limiter les risques juridiques.
Alors que les programmes de transformation urbaine se poursuivent en 2026, l’examen de la sécurité structurelle et de la situation juridique du bâtiment est devenu une étape essentielle dans l’évaluation de tout bien immobilier en Turquie.
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