Les marchés immobiliers de la région traversent une phase différente de l’essor exceptionnel qu’ils ont connu au cours des dernières années. Après des périodes de forte progression des prix et des ventes, certains marchés entrent désormais dans une phase de rééquilibrage et de correction, au cours de laquelle la liquidité, la solidité du promoteur, la qualité du projet et le calendrier d’achat deviennent plus importants que le simple fait d’entrer sur le marché.
Cette évolution ne signifie pas nécessairement qu’une crise immobilière généralisée est en cours. Elle révèle plutôt un marché devenu plus sélectif, dans lequel les performances varient clairement entre les promoteurs, entre les biens neufs et les biens de revente, ainsi qu’entre les projets reposant sur des bases financières solides et ceux qui dépendent davantage des conditions du marché à court terme.
Le Golfe et Dubaï : la liquidité en priorité dans une phase de rééquilibrage
Dans de récentes déclarations à CNBC Arabia, l’homme d’affaires émirati Mohamed Alabbar, fondateur d’Emaar Properties ainsi que fondateur et président du conseil d’administration d’Eagle Hills, a évoqué des changements notables dans les conditions actuelles du marché.
Alabbar a indiqué que les ventes immobilières de certains promoteurs avaient enregistré une baisse pouvant atteindre 50 %, tandis que les taux d’encaissement et les niveaux d’annulation au sein de ses entreprises restaient proches de ceux observés avant les derniers développements géopolitiques.
Plus importante encore que l’ampleur de la baisse elle-même est la manière dont les grandes entreprises abordent cette nouvelle phase.
1. Préserver la liquidité et réduire la dépendance à l’endettement
Alabbar a expliqué que les entreprises qu’il dirige maintiennent des niveaux élevés de liquidités, tout en conservant un niveau d’endettement limité, ce qui leur offre une plus grande capacité à faire face aux fluctuations économiques et géopolitiques. Il a également indiqué que Emaar disposait d’environ 164 milliards de dirhams de revenus cumulés provenant de ses projets.
Un enseignement essentiel apparaît ici pour l’investisseur immobilier : la solidité d’un projet est indissociable de la solidité financière du promoteur qui le porte.
Pendant les périodes de croissance rapide, ces différences peuvent être moins visibles. Mais lorsque le marché ralentit, la solvabilité financière, la capacité d’exécution, le niveau d’endettement et la capacité à honorer les engagements prennent une importance beaucoup plus grande.
2. La livraison et la capacité d’exécution deviennent des facteurs de confiance
Alabbar a également évoqué la possibilité de livrer certains projets avant les échéances prévues, parallèlement à la reprise d’appels d’offres qui avaient été affectés par les conditions géopolitiques ainsi que par les perturbations touchant les entrepreneurs et les ports.
Pour l’acheteur, cet élément devient particulièrement important dans le contexte actuel du marché. L’investisseur ne se concentre plus uniquement sur le prix potentiel du bien dans plusieurs années, mais également sur la capacité réelle du promoteur à achever le projet, à le livrer et à maintenir son avancement tout au long de son cycle de réalisation.
3. Se développer lorsque les opportunités apparaissent
La prudence financière ne signifie pas pour autant l’arrêt des investissements.
Al Abbar a annoncé qu’Elle Hills prévoyait de signer des accords pour deux projets à Damas, d’une valeur totale d’environ 15 milliards de dollars, au cours de la première semaine d’octobre 2026. Cette initiative reflète la volonté de grands groupes de capitaux d’entrer sur de nouveaux marchés lorsqu’ils y identifient des opportunités à long terme, malgré un niveau de risque élevé.
Cette combinaison entre une liquidité solide et une expansion sélective pourrait devenir l’une des principales caractéristiques de la prochaine phase.
Turquie : baisse globale, mais une situation différente entre le neuf et l’ancien
En Turquie, les données officielles présentent une situation qui mérite une analyse plus détaillée que le simple examen du volume total des ventes.
Selon les données de l’Institut turc de statistique (TUİK), environ 127 410 logements ont été vendus en Turquie en août 2026, soit une baisse de 14,7 % par rapport à août 2025, qui avait enregistré 149 440 ventes.
Cependant, lorsque ces ventes sont réparties entre les logements vendus pour la première fois et les logements d’occasion, un écart significatif apparaît.
Les ventes de logements neufs enregistrent un recul limité
En août 2026, les ventes de logements pour la première fois ont atteint 44 378 unités, contre 46 459 unités au cours du même mois de l’année précédente, soit une baisse de seulement 4,5 %.
Les ventes de première main représentaient ainsi environ 34,8 % du marché total.
Cela ne signifie pas que tous les nouveaux projets obtiennent les mêmes résultats, mais indique une relative résilience des ventes de logements neufs par rapport à l’ensemble du marché.
Il convient également de distinguer la notion de première vente de celle de projet achevé. Selon la classification de TUİK, une première vente désigne le premier transfert de propriété d’un logement. Cela ne signifie pas nécessairement que tous les logements vendus se trouvent dans des complexes achevés et prêts à être occupés.
La revente supporte l’essentiel du recul
De leur côté, les ventes de logements d’occasion ont atteint 83 032 unités en août, contre 102 981 unités en août 2025.
Cela représente une baisse annuelle de 19,4 %, soit plus de quatre fois le recul enregistré dans les ventes de première main.
Ces chiffres montrent clairement que le ralentissement n’a pas touché de manière uniforme tous les segments du marché.
Alors que les ventes totales ont diminué de 14,7 %, les ventes de première main n’ont reculé que de 4,5 %, tandis que la pression s’est révélée beaucoup plus importante sur le marché de la revente.
Que signifient ces chiffres pour l’investisseur immobilier ?
La phase actuelle redéfinit la notion d’investissement immobilier sûr.
Pendant les périodes d’essor, la plupart des actifs peuvent progresser simultanément et les différences entre les biens immobiliers deviennent moins visibles. En revanche, lors des phases de rééquilibrage, le marché commence à distinguer davantage les projets les uns des autres.
Plusieurs critères deviennent ainsi particulièrement importants :
- La solidité financière du promoteur et sa capacité à achever le projet.
- La clarté du titre de propriété et la situation juridique du bien.
- L’état d’avancement du projet et son taux de réalisation.
- La qualité de l’emplacement, des services et des infrastructures environnantes.
- L’existence d’une demande réelle dans la région, que ce soit pour l’habitation ou la location.
- Le prix réel par rapport aux biens comparables, et non uniquement par rapport aux anticipations futures.
- Le potentiel de revente et la liquidité au moment de la sortie de l’investissement.
Une baisse de l’activité du marché ne signifie pas nécessairement une diminution de la valeur de chaque actif. De même, un marché en hausse ne signifie pas que chaque projet constitue automatiquement un bon investissement.
Le marché ne s’est pas arrêté… il est devenu plus sélectif
Le paysage immobilier, du Golfe à la Turquie, porte un message commun : les capitaux accordent désormais davantage d’importance à la qualité, à la liquidité et à la capacité d’exécution.
Dans le Golfe, les grandes entreprises accordent une importance particulière à la solidité de leurs bilans, à la réduction de leur dépendance à l’endettement et à la poursuite de l’exécution des projets malgré l’évolution des conditions de vente.
En Turquie, les données d’août 2026 révèlent quant à elles un écart important entre la baisse de 4,5 % des ventes de première main et le recul de 19,4 % du marché de la revente.
Pour l’investisseur, la question la plus importante aujourd’hui n’est peut-être plus :
« Dois-je acheter un bien immobilier ou attendre ? »
Mais plutôt :
« Quel bien immobilier dois-je acheter ? Qui est le promoteur ? Quelle est la solidité du projet ? Et le prix actuel est-il soutenu par une demande réelle et une valeur concrète ? »
Sur des marchés devenus plus sélectifs, les opportunités ne disparaissent pas. Ce qui change, c’est que le choix de la bonne opportunité devient plus important que le simple fait de choisir le bon moment pour entrer sur le marché.
Par Abdulaziz Al-Kashif
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