Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem güvenliği, eski yapıların yenilenmesi ve riskli binaların dönüştürülmesi açısından gayrimenkul sektörünün en önemli konularından biri hâline gelmiştir.
Kentsel dönüşüm yalnızca eski yapıların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmez. Aynı zamanda yapının güvenliğinin incelenmesi, altyapının iyileştirilmesi, güncel mühendislik standartlarına uygun daha güvenli binaların inşa edilmesi ve hak sahiplerine çeşitli desteklerin sağlanmasını da kapsar.
Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Nedir?
Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının önemli bir bölümü, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmektedir.
Genel olarak riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamladığı veya teknik incelemeler sonucunda yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı belirlenen yapı olarak değerlendirilir.
Bir binada yalnızca tek bir malik bile Riskli Yapı Tespiti için başvuruda bulunabilir. Bunun için tüm maliklerin onayının alınması gerekmez. Ancak incelemenin, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kurum veya kuruluşlar tarafından yapılması gerekir.
Gayrimenkulünüzün Yapı Güvenliğini Nasıl Kontrol Edebilirsiniz?
Türkiye’de bir gayrimenkul sahibiyseniz veya satın almayı düşünüyorsanız, yalnızca binanın dış görünümüne ya da yaşına bakmanız yeterli değildir.
Aşağıdaki belgelerin ve teknik unsurların kontrol edilmesi önemlidir:
- Yapı Ruhsatı
- Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)
- Onaylı mimari ve mühendislik projeleri
- Zemin Etüdü
- Kullanılan temel sistemi
- Beton ve donatı standartları
- Yapı Denetimi kayıtları
Özellikle eski yapılarda veya taşıyıcı sistemle ilgili şüphe bulunan durumlarda, yalnızca görsel inceleme yerine yetkili bir kurumdan teknik değerlendirme alınması daha sağlıklı olacaktır.
Ayrıca bir binanın eski olması tek başına riskli olduğu anlamına gelmez. Benzer şekilde, yeni bir binanın da yalnızca yeni olduğu için tamamen güvenli olduğu varsayılmamalıdır.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul sahipleri, yetkilendirilmiş kurumlara başvurarak binanın teknik incelemesini yaptırabilir.
Bu inceleme sırasında genellikle:
- Taşıyıcı sistem
- Kolon ve kirişler
- Yapısal özellikler
- Mühendislik verileri
değerlendirilir.
Yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi hâlinde, tescil, tebligat, tahliye ve dönüşüm süreci başlar.
Malikler, riskli yapı kararının resmi olarak bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir.
Yapı Riskli İlan Edildikten Sonra Ne Olur?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra binanın tahliyesi, yıkılması veya yeniden yapılması için yasal süreç başlar.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki bazı durumlarda, yeniden yapım sürecine ilişkin kararlar arsa paylarının salt çoğunluğu ile alınabilir.
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarına ilişkin de mevzuatta özel prosedürler bulunmaktadır.
Bir müteahhit veya inşaat firmasıyla sözleşme imzalamadan önce şu unsurlar mutlaka incelenmelidir:
- Yeni bağımsız bölümün büyüklüğü
- Arsa payı
- İnşaat başlangıç ve teslim tarihi
- Kullanılacak malzemeler
- Gecikme cezaları
- Mali ve hukuki teminatlar
- Ruhsatlar ve onaylı projeler
- Müteahhit firmanın mali ve hukuki durumu
Kentsel Dönüşümde Hangi Destekler Sunuluyor?
6306 sayılı Kanun kapsamında, hak sahibinin ve yapının durumuna göre farklı destek ve kolaylıklar sağlanabilir.
Bunlar arasında:
- Kira yardımı
- Kredi veya faiz desteği
- Bazı vergi ve harçlardan muafiyet
yer alabilir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki bazı işlemlerde tapu harcı, belediye harçları, noter masrafları ve damga vergisi gibi bazı maliyetlerde muafiyet uygulanabilir.
Ancak destek tutarları ve şartları şehir, proje ve hak sahipliği durumuna göre değişebileceği için güncel resmi şartların mutlaka kontrol edilmesi gerekir.
İstanbul’da “Yarısı Bizden” Programı
Türkiye’de en dikkat çeken kentsel dönüşüm desteklerinden biri İstanbul için uygulanan “Yarısı Bizden” programıdır.
Program kapsamında uygun şartları sağlayan hak sahiplerine konut başına şu destekler sağlanabilmektedir:
- 875.000 TL hibe
- 875.000 TL kredi
- 125.000 TL tahliye ve taşınma desteği
Böylece uygun bir konut için toplam destek yaklaşık 1.875.000 TL’ye kadar ulaşabilmektedir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan açıklamalara göre, 2025 ve 2026 yıllarında riskli yapı olarak tespit edilen bazı binalar da programdan yararlanabilmektedir. İlgili uygulama şartları kapsamında süre 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzanabilmektedir.
Ancak bu destek programının İstanbul’a özel olduğu ve aynı destek tutarlarının Türkiye’deki tüm şehirlerde otomatik olarak geçerli olmadığı unutulmamalıdır.
Kentsel Dönüşüm Gayrimenkulün Değerini Artırır mı?
Birçok durumda eski bir binanın güncel yönetmeliklere uygun modern bir yapıyla değiştirilmesi, gayrimenkulün pazardaki cazibesini artırabilir.
Ancak gayrimenkulün yeni değeri yalnızca kentsel dönüşüme bağlı değildir.
Değeri etkileyen diğer önemli unsurlar arasında:
- Konum
- Yeni dairenin büyüklüğü
- Yapım kalitesi
- Sosyal olanaklar
- Ulaşım imkânları
- Bölgedeki arz ve talep
yer alır.
Bu nedenle dönüşüm sonrası oluşacak gayrimenkul, yalnızca eski bir binanın yerine yapılan yeni yapı olarak değil, bağımsız bir gayrimenkul yatırımı olarak değerlendirilmelidir.
Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almadan Önce
Özellikle eski bir binada daire satın almayı düşünüyorsanız, yalnızca fiyat ve konuma göre karar vermemelisiniz.
Aşağıdaki belgeleri mutlaka inceleyin:
- Tapu
- Yapı ruhsatı
- İskan
- Binanın kentsel dönüşüm durumu
- Riskli yapı kaydı olup olmadığı
- Mimari ve teknik projeler
Eğer hâlihazırda bir gayrimenkulünüz varsa ve yapının güvenliği konusunda şüpheleriniz bulunuyorsa, en doğru yöntem yetkili bir kurumdan teknik inceleme yaptırmaktır.
Türkiye’de kentsel dönüşüm yalnızca eski mahallelerin yeniden inşa edilmesi anlamına gelmez. Temel amaç; yapı güvenliğini artırmak, deprem riskini azaltmak ve daha güvenli bir kentsel çevre oluşturmaktır.
Gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar açısından ise yapının mevcut durumunu, malik haklarını, dönüşüm prosedürlerini ve devlet desteklerini önceden bilmek; hukuki, mali ve teknik riskleri önemli ölçüde azaltabilir.
2026 yılında kentsel dönüşüm projeleri devam ederken, Türkiye’de bir gayrimenkulü değerlendirirken binanın yapısal güvenliği ve hukuki durumu artık en önemli kriterlerden biri hâline gelmiştir.
Tartışmaya Katıl