Bir yatırımcı Türkiye’de gayrimenkul satın almaya karar verdiğinde önemli bir sorunla karşılaşır:
Doğrudan projeyi geliştiren şirketten mi konut satın almalıyım, yoksa bir emlak danışmanıyla mı çalışmalıyım?
İlk bakışta doğrudan müteahhitten satın almak daha basit bir seçenek gibi görünebilir. Çünkü alıcı, projeyi inşa eden şirketle herhangi bir aracı olmadan doğrudan iletişim kurar.
Diğer taraftan, bir emlak danışmanı daha geniş seçenekler sunabilir ve farklı projeleri ve bölgeleri karşılaştırma imkânı sağlayabilir.
Ancak gerçekte her alıcı için geçerli tek bir doğru cevap yoktur.
Asıl fark yalnızca gayrimenkulü kimin satışıyla ilgili değildir. Fiyat, şeffaflık, deneyim, hukuki durum ve yatırımcının satın alma öncesinde ve sonrasında aldığı hizmetler de bu kararın önemli unsurlarıdır.
Birinci Bölüm: Doğrudan Müteahhitten Satın Almak Ne Anlama Gelir?
Gayrimenkul geliştiricisi, ister inşaat hâlinde ister tamamlanmış olsun, bir projenin inşasından ve bağımsız bölümlerinin satışa sunulmasından sorumlu şirkettir.
Doğrudan satın alma durumunda müşteri, projenin kendi satış ekibiyle iletişim kurar.
Bu sayede aşağıdaki konularda doğrudan bilgi alabilir:
- Satışa sunulan daireler.
- Dairelerin büyüklükleri.
- İnşaatın mevcut durumu.
- Tahmini teslim tarihi.
- Ödeme planları.
- Projenin teknik ve fiziksel özellikleri.
- Geliştirici şirketin sunduğu bazı özel kampanyalar.
Bu seçenek, satın almak istediği projeyi önceden belirlemiş ve gerekli incelemeleri yapmış yatırımcılar için mantıklı olabilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır.
Müteahhit firmanın satış temsilcisi, çalıştığı projeyi temsil eder.
Bu son derece doğaldır.
Bir şirketin yalnızca tek bir projesi varsa satış ekibinden, kendi projesini on farklı rakip projeyle tarafsız biçimde karşılaştırmasını ve başka bir projenin ihtiyaçlarınıza daha uygun olabileceğini söylemesini beklemek gerçekçi değildir.
Müteahhitten Doğrudan Satın Almak Her Zaman Daha Uygun Fiyat Anlamına mı Gelir?
Bu, gayrimenkul piyasasında en yaygın düşüncelerden biridir.
Bazı yatırımcılar, bir emlak danışmanının devreye girmesinin gayrimenkulün fiyatına otomatik olarak yüksek bir komisyon eklediğine inanır. Bu nedenle doğrudan müteahhide başvurmanın en düşük fiyatı garanti ettiğini düşünür.
Ancak konu bu kadar basit değildir.
Fiyatlandırma yöntemleri, komisyonlar ve kampanyalar projeden projeye değişebilir. Ayrıca alıcıdan tahsil edilecek herhangi bir komisyon varsa sözleşme imzalanmadan önce açıkça belirtilmelidir.
Bazı projelerde pazarlama şirketleri ve emlak danışmanları, geliştirici firmayla yapılan satış anlaşmaları kapsamında çalışabilir.
Bu nedenle kararınızı şu varsayıma dayandırmamalısınız:
Doğrudan satın alma = Her zaman daha ucuz.
En doğru yaklaşım, nihai satış fiyatını talep etmek, bu fiyata nelerin dâhil olduğunu öğrenmek ve karar vermeden önce seçenekleri açık ve karşılaştırılabilir şekilde değerlendirmektir.
Bir Emlak Danışmanı Ne Sunar?
Emlak danışmanı her zaman projenin sahibi değildir. Ancak alıcı ile satıcı veya gayrimenkul geliştiricisi arasında bağlantı kuran bir aracı olarak görev yapar.
İyi bir emlak danışmanının en önemli avantajı, birden fazla seçenek sunar bilmesidir.
Tek bir projeyi incelemek yerine farklı projeleri karşılaştırma fırsatı bulabilirsiniz.
Konum, fiyat, metrekare, inşaat kalitesi, teslim tarihi, ödeme planı ve yatırım potansiyeli bu karşılaştırmanın temel unsurlarıdır.
Bu durum, özellikle Türk gayrimenkul piyasasını ayrıntılı olarak tanımayan yabancı yatırımcılar için büyük önem taşır.
Alıcı, belirli bir bölgede gayrimenkul satın almaya karar vermiş olarak gelebilir. Ancak ihtiyaçları değerlendirildikten sonra başka bir bölgenin kendisi için daha uygun olduğunu keşfedebilir.
Sorun Emlak Danışmanında Değil, Doğru Danışmanı Seçmektedir
Gayrimenkul sektöründe güçlü ve zayıf geliştirici şirketler olduğu gibi emlak danışmanları arasında da önemli farklılıklar vardır.
Profesyonel bir danışman, müşteriyi yalnızca hızlı bir satışa yönlendirmek yerine piyasayı anlamasına yardımcı olmalıdır.
Danışmanın tek amacı kendisine en yüksek komisyonu kazandıran daireyi satmak, emlak danışmanı ile çalışmanın temel avantajı bir dezavantaja dönüşebilir.
Bu nedenle yatırımcı şu soruları sormalıdır:
- Şirket yasal ve mevzuata uygun şekilde faaliyet gösteriyor mu?
- Açık bir iş adresi ve fiziksel ofisi var mı?
- Ücret ve komisyonları şeffaf biçimde açıklıyor mu?
- Birden fazla seçenek sunuyor mu?
- Belirli bir gayrimenkulü neden önerdiğini açıklayabiliyor mu?
- Satış sonrası hizmet sunuyor mu?
- Para transferi ve satış işlemi tamamlandıktan sonra da ulaşılabilir olacak mı?
Müteahhit mi, Emlak Danışmanı mı: Hangisi Daha Fazla Seçenek Sunar?
Seçenek çeşitliliği açısından genellikle emlak danışmanı avantajlıdır.
Müteahhit, kendi projelerindeki gayrimenkulleri satışa sunar.
Birden fazla geliştirici ve gayrimenkul sahibiyle çalışan emlak danışmanı ise farklı proje ve bölgelerden seçenekler sunabilir.
Bu durum, henüz kesin kararını vermemiş alıcılar için özellikle faydalıdır.
Örneğin bütçeniz 150.000 dolar ise sorulması gereken soru yalnızca şu değildir:
Bu projede bu bütçeyle hangi daireyi satın alabilirim?
Asıl soru şudur:
İncelediğim piyasada bu bütçeyle sahip olabileceğim en iyi seçenekler nelerdir?
Karşılaştırmanın gerçek değeri burada ortaya çıkar.
Amacınız Konut İhtiyacı Değil, Yatırım Yapmazsa Ne Olur?
Bu ayrım, gayrimenkul arama sürecini tamamen değiştirebilir.
Aileniz için bir ev satın alıyorsanız manzara, yaşam alanı, sakinlik ve sosyal olanaklar öncelikleriniz arasında olabilir.
Ancak bir yatırımcının farklı sorular sorması gerekir:
- Metrekare satış fiyatı ne kadar?
- Bölgedeki ortalama kira geliri nedir?
- Potansiyel kiracı profili kimlerden oluşuyor?
- Bölge yıl boyunca talep görüyor mu?
- Bakım ve işletme giderleri ne kadar?
- Yeni projelerin fazla olması gelecekteki arzı artırabilir mi?
- Gayrimenkulü ileride yeniden satmak ne kadar kolay olacak?
Bu durumda birden fazla projeyi ve bölgeyi karşılaştırabilme imkânı, tek bir projeden teklif almaktan daha önemli olabilir.
İnşaatı Devam Eden Bir Gayrimenkul Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İnşaatı devam eden bir gayrimenkul satın alırken geliştirici şirketin değerlendirilmesi, işlemin temel aşamalarından biri hâline gelir.
Projenin hukuki ve fiilî durumu, sözleşme şartları, inşaat aşamaları, üzerinde anlaşmaya varılan teknik özellikler, ödeme koşulları ve teslim şartları hakkında bilgi sahibi olmalıdır.
Yalnızca düşük fiyat, satın alma kararı vermek için yeterli bir neden değildir.
Bekleme süresi uzadıkça projenin, geliştirici şirketin ve sözleşmenin ayrıntılı biçimde incelenmesi daha da önem kazanır.
Bu süreçte profesyonel bir emlak danışmanı karşılaştırma konusunda yardımcı olabilir. Ancak bu durum, belgelerim, sözleşmenin ve işlemde yer alan tarafların ayrıca doğrulanması gerekliliğini ortadan kaldırmaz.
Teslim Edilmiş Gayrimenkullerde Durum Nasıl?
Tamamlanmış bir gayrimenkulün incelenmesi daha kolaydır.
Alıcı gerçek daireyi, bulunduğu katı, manzarayı, iç mekân işçiliğini, siteyi ve çevresindeki bölgeyi yerinde görebilir.
Ancak gayrimenkulün hukuki durumunun, tapusunun, varsa üzerindeki kısıtlamaların ve satın alma sürecine ilişkin masrafların kontrol edilmesi yine de gereklidir.
Gayrimenkulün tamamlanmış olması, hukuki ve teknik incelemeye gerek olmadığı anlamına gelmez.
Yabancı Yatırımcı İçin Gayrimenkul Satın Almak Sadece Bir Satış İşleminden İbaret Değildir
Bu konu, Türkiye dışında yaşayan ve Türkiye’den gayrimenkul satın alan Mısırlılar, Suudiler ve diğer Körfez ülkelerinin vatandaşları için özellikle önemlidir.
Gayrimenkul satın alındıktan sonra yeni sorular ortaya çıkabilir:
- Daireyi kim teslim alacak?
- Teslim sonrasında ortaya çıkan eksiklikleri kim takip edecek?
- Türkiye dışında yaşıyorsam gayrimenkulün mobilyalarını kim temin edecek?
- Bakım ve onarım işlemlerini kim takip edecek?
- Kiralama sürecinde kim yardımcı olacak?
- Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Katar veya Mısır’da yaşarken gayrimenkulümü kim yönetecek?
Bu nedenle karşılaştırma yalnızca şu soruyla sınırlı kalmamalıdır:
Müteahhit mi, emlak danışmanı mı?
Asıl sorulması gereken şudur:
Gayrimenkulü bana kim satacak ve satıştan sonra da kim yanımda olmaya devam edecek?
Müteahhit ve Emlak Danışmanının Avantajlarını Bir Arada Sunmak Mümkün mü?
Evet.
Gayrimenkul sektöründe birden fazla alanda faaliyet gösteren şirketler bulunmaktadır.
Bazı şirketler kendi geliştirdikleri veya geliştirilmesinde yer aldıkları projelere sahipken aynı zamanda müşterilerine piyasadaki diğer gayrimenkul seçeneklerini de sunabilir.
Bu model, yatırımcıya önemli bir avantaj sağlayabilir. Çünkü müşteri yalnızca tek bir projeyle sınırlı kalmadan şirketin kendi projelerini diğer alternatiflerle karşılaştırabilir.
Ancak bu durumda da alıcı, şirketin her işlemdeki rolünü açıkça öğrenmelidir:
Şirket geliştirici mi, satıcı mı, yoksa emlak danışmanı mı?
Bu noktada şeffaflık temel öneme sahiptir.
Kısa Bir Karşılaştırma
Doğrudan Müteahhitten Gayrimenkul Satın Almak
Projeyi iyi tanıyorsanız, kararınızı vermişsiniz ve mevcut daireler ile ödeme planları hakkında doğrudan geliştirici şirketten bilgi almak istiyorsanız uygun bir seçenek olabilir.
Ancak seçenekleriniz genellikle ilgili şirketin kendi projeleriyle sınırlı kalacaktır.
Emlak Danışmanı Aracılığıyla Gayrimenkul Satın Almak
Henüz araştırma ve karşılaştırma aşamasındasınız veya farklı bölgeler, geliştirici şirketler ve fiyatlar hakkında yeterli bilgiye sahip olmayan yabancı bir yatırımcı olsanız uygun bir seçenek olabilir.
Ancak alacağınız hizmetin kalitesi büyük ölçüde emlak danışmanının profesyonelliğine ve şeffaflığına bağlıdır.
Hangisi Daha İyi?
Doğru soru şu değildir:
Müteahhit mi, emlak danışmanı mı?
Asıl soru şudur:
Bana doğru fiyatla, doğru gayrimenkulü; açık bilgiler, güvenilir hukuki belgeler ve satış sonrasında da devam eden hizmetlerle kim sunabilir?
Güvenilir bir geliştirici şirketten ihtiyaçlarınıza uygun gayrimenkulü bulduysanız ve gerekli incelemeleri yaptıysanız doğrudan satın almak uygun bir seçenek olabilir.
Piyasayı karşılaştırmaya ihtiyaç duyuyorsanız veya farklı bölgeler ve projeler hakkında yeterli bilgiye sahip değilseniz profesyonel bir emlak danışmanı ile çalışmak faydalı olabilir.
Her iki durumda da:
Kararınızı yalnızca şirketin adına göre vermeyin. Gayrimenkulün, işlemin, belgelerin ve sunulan hizmetin kalitesine odaklanın.
Omran TRK: Gayrimenkul Geliştirmeden Emlak Hizmetlerine
Omran TRK, 2016 yılından bu yana Türkiye gayrimenkul piyasasında, özellikle Yalova şehrine odaklanarak faaliyet göstermektedir.
Şirketi farklı kılan özelliklerden biri, faaliyetlerinin yalnızca gayrimenkul satışından ibaret olmamasıdır. Gayrimenkul geliştirme, satış, emlak hizmetleri ve mülk yönetimi de şirketin faaliyet alanları arasında yer almaktadır.
Omran TRK, kendi projelerindeki konutların yanı sıra müşterilerinin ihtiyaçlarına ve bütçelerine göre farklı gayrimenkul seçenekleri de sunmaktadır. Bu seçenekler arasında daireler, aile yaşamına uygun konutlar, dubleks daireler ve villalar bulunmaktadır. Ayrıca projeye bağlı olarak çeşitli ödeme ve taksit seçenekleri de sunulmaktadır.
Şirketin hizmetleri, satın alma işleminin tamamlanmasının ardından da satış sonrası destek ve mülk yönetimi hizmetleriyle devam etmektedir. Bu, Türkiye dışında yaşayan yatırımcılar için önemli bir avantajdır.
Bu nedenle şu soruyu sormadan önce:
Gayrimenkulü doğrudan müteahhitten mi, yoksa emlak danışmanı aracılığıyla mı satın almalıyım?
Öncelikle şu soruyu sorun:
Doğru gayrimenkulü seçmeme, işlemi şeffaf bir şekilde tamamlamama ve satın alma sonrasında da yatırıma destek olmaya kim yardımcı olabilir?
Tartışmaya Katıl