L’achat d’un bien immobilier à tempérament en Turquie est devenu une option courante parmi les investisseurs étrangers, notamment grâce à la disponibilité de projets proposant des plans de paiement flexibles s’étalant sur plusieurs mois ou années. Toutefois, lorsque l’objectif principal de l’achat est de demander la nationalité turque par le biais d’un investissement immobilier, certaines conditions doivent être clairement comprises avant de signer le contrat d’achat.
La question essentielle est donc la suivante : est-il possible d’acheter un bien immobilier à tempérament et de demander ensuite la nationalité turque ?
La réponse courte est : oui, il est possible d’acheter un bien immobilier à tempérament, mais les montants qui n’ont pas encore été payés ne sont pas pris en compte dans le montant de l’investissement éligible à la nationalité. Pour que l’investissement soit considéré comme éligible, les montants effectivement payés et officiellement justifiés doivent atteindre le seuil requis conformément à la réglementation en vigueur.
Quelle est la valeur minimale du bien immobilier requise pour obtenir la nationalité turque en 2026 ?
Selon la Direction générale de la population et des affaires de la citoyenneté turque, un investisseur étranger peut demander la nationalité turque en achetant un ou plusieurs biens immobiliers d’une valeur totale d’au moins 400 000 dollars américains ou leur équivalent, à condition qu’une restriction soit inscrite au registre foncier, interdisant la vente du bien pendant trois ans.
Il est important de souligner que le respect de la condition d’investissement donne à l’investisseur le droit de déposer une demande de nationalité, mais ne signifie pas que celle-ci sera accordée automatiquement. Le dossier reste soumis à un examen et aux procédures officielles avant la décision finale.
Est-il possible d’obtenir la nationalité turque en achetant un bien immobilier à tempérament ?
Oui. Le fait que le bien soit acheté selon un plan de paiement échelonné ne constitue pas, en soi, un obstacle à l’utilisation de cet investissement immobilier dans le cadre d’une demande de nationalité.
Toutefois, la valeur effectivement payée et dont le transfert a été officiellement justifié est prise en compte dans le calcul du seuil requis pour la nationalité.
La Direction générale du registre foncier et du cadastre précise que la valeur prise en compte dans les opérations liées à la nationalité doit satisfaire au seuil légal sous plusieurs aspects, notamment le prix de vente déclaré ou le prix indiqué dans le contrat de promesse de vente, ainsi que le total des transferts et des paiements effectués. Les règles permettent également d’obtenir un document d’achat de devises pour chaque paiement effectué séparément lorsque le règlement est réalisé en plusieurs étapes.
En termes simples, si le prix du bien est de 500 000 dollars, mais que l’investisseur n’a payé jusqu’à présent que 200 000 dollars, les échéances futures non encore réglées ne peuvent pas être considérées comme faisant partie d’un investissement déjà réalisé à hauteur de 400 000 dollars.
Lorsque les paiements effectivement effectués, justifiés et officiellement acceptés atteignent le seuil requis, et que les autres conditions sont remplies, l’investisseur peut passer aux procédures relatives à la confirmation de l’éligibilité de l’investissement.
Exemple pratique d’achat immobilier à tempérament pour obtenir la nationalité
Supposons qu’un investisseur choisisse un bien immobilier d’une valeur de 450 000 dollars, selon le plan suivant :
- Un premier versement de 250 000 dollars
- Puis 200 000 dollars à payer sous forme d’échéances
Dans ce cas, le simple fait de disposer d’un contrat indiquant un prix total de 450 000 dollars ne signifie pas à lui seul que la condition d’investissement de 400 000 dollars est déjà remplie. Les autorités compétentes examinent également la valeur des paiements et des transferts effectivement réalisés et dûment justifiés.
L’investisseur doit donc s’assurer que la valeur des paiements officiellement acceptés atteint le seuil légal requis avant de considérer le bien comme base de sa demande de nationalité.
Ce point fait du choix du plan de paiement un élément essentiel lors de l’achat d’un bien immobilier dans le but d’obtenir la nationalité, et non pas simplement une décision financière.
Qu’en est-il du contrat de promesse de vente ?
Dans certains cas, il est possible de présenter une demande sur la base d’un contrat de promesse de vente immobilière notarié, mais cette voie est soumise à des conditions spécifiques.
Les règles officielles prévoient que le bien faisant l’objet de la promesse de vente doit répondre aux exigences légales relatives à sa nature, que l’investissement doit atteindre le seuil financier requis et que l’engagement de ne pas transférer ou annuler le droit pendant trois ans doit être enregistré conformément aux exigences applicables. Les critères officiels propres à cette procédure prévoient également le paiement du montant requis selon les conditions établies avant la validation de l’investissement.
Il ne faut donc pas considérer le contrat de promesse de vente comme un simple contrat de paiement échelonné. Il s’agit d’un mécanisme juridique spécifique soumis à des exigences précises qui doivent être vérifiées avant la signature du contrat.
Le montant peut-il être payé en plusieurs versements ?
Oui. La Direction générale du registre foncier permet l’émission de plusieurs documents d’achat de devises pour les différents paiements, ce qui signifie que les paiements peuvent, sur le plan procédural, être effectués en plusieurs étapes.
Toutefois, au moment de la validation de l’investissement, les valeurs prises en compte dans l’évaluation, notamment le prix du bien et les paiements effectués, doivent atteindre le seuil légal requis.
Il est donc préférable que tous les virements soient :
- Documentés par l’intermédiaire du système bancaire ;
- Conformes aux informations relatives à l’acheteur et au vendeur ;
- Clairement liés à la transaction d’achat du bien immobilier ;
- Effectués conformément aux procédures requises pour les opérations liées à la nationalité.
Est-il possible d’acheter plusieurs biens immobiliers pour atteindre 400 000 dollars ?
Oui. Dans le cas d’un achat direct de biens immobiliers, il n’existe en principe pas de limite déterminée quant au nombre de biens pouvant être utilisés pour atteindre le montant requis. Plusieurs biens peuvent être pris en compte ensemble s’ils remplissent collectivement les conditions exigées.
Par exemple, l’investisseur peut choisir :
- Un appartement résidentiel ;
- Un deuxième appartement destiné à l’investissement ;
- Un local commercial ;
à condition que la valeur cumulée des biens, les paiements effectués et les autres conditions légales atteignent ensemble le seuil requis.
Toutefois, des règles différentes s’appliquent lorsqu’un contrat de promesse de vente est utilisé. La Direction générale du registre foncier précise que le montant requis doit être atteint dans le cadre d’un seul contrat, avec la possibilité d’inclure plusieurs biens immobiliers dans ce même contrat.
Quel est le rôle du document de détermination de la valeur de l’investissement immobilier TTB ?
Parmi les évolutions importantes dans les opérations immobilières liées à la nationalité figure l’utilisation du document de détermination de la valeur de l’investissement immobilier à des fins de nationalité (TTB).
Dans le cadre des procédures entrées en vigueur en décembre 2024, ce document est utilisé pour vérifier la valeur de l’investissement immobilier acceptée dans les demandes de nationalité par voie d’investissement immobilier. Les valeurs de vente et les paiements doivent répondre aux critères financiers requis afin que l’investissement puisse être validé.
L’investisseur ne doit donc pas se fier uniquement au prix indiqué dans une annonce immobilière ou au prix commercial convenu avec le promoteur. Des procédures officielles sont prévues afin de vérifier la valeur de l’investissement.
Étapes pour demander la nationalité turque par le biais d’un investissement immobilier
Après avoir choisi le bien approprié et effectué les paiements ainsi que les démarches requises, l’investisseur passe par plusieurs étapes principales.
La procédure commence par la validation de l’investissement et l’obtention du certificat de conformité ou d’éligibilité – Uygunluk Belgesi, puis par la demande du permis de séjour destiné à l’investisseur conformément à l’article applicable, avant le dépôt du dossier de nationalité auprès de la Direction générale de la population et des affaires de la citoyenneté.
L’engagement de ne pas vendre le bien pendant trois ans doit également être inscrit au registre foncier.
Les principales erreurs lors de l’achat d’un bien à tempérament dans le but d’obtenir la nationalité
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à choisir un bien immobilier en se basant sur le fait que son prix total dépasse 400 000 dollars, sans vérifier que le montant effectivement payé au moment du dépôt de la demande atteint le seuil requis.
Il convient également d’éviter de signer un plan de paiement avant de vérifier que le bien lui-même, le vendeur, le mode de paiement, l’évaluation et les procédures d’enregistrement sont conformes aux exigences relatives à la nationalité.
Une erreur dans le mode de virement bancaire, la valeur déclarée du bien ou la structure du contrat de vente peut compliquer le dossier, même si le prix commercial du bien est supérieur au seuil légal. La Direction générale du registre foncier exige également la présentation d’un justificatif bancaire officiel dans le cadre des transactions immobilières liées à une demande de nationalité.
L’achat d’un bien immobilier à tempérament est-il une option adaptée à l’investisseur ?
Du point de vue de l’investissement, le paiement échelonné peut offrir une flexibilité importante dans la gestion des liquidités, notamment pour les investisseurs qui ne souhaitent pas immobiliser la totalité de leur capital dans une seule opération.
Cependant, si l’objectif principal est d’obtenir rapidement la nationalité turque, le plan de paiement doit être structuré dès le départ de manière à ce que les paiements requis remplissent les conditions de la nationalité au moment approprié.
Il existe donc une différence entre :
L’achat d’un bien immobilier à tempérament à des fins d’investissement, dans lequel le montant peut être réparti sur une longue période selon l’accord conclu avec le promoteur ;
et
L’achat d’un bien immobilier dans le but d’obtenir la nationalité turque, dans lequel le mode de paiement, le montant effectivement payé et sa justification deviennent des éléments essentiels pour déterminer à quel moment le dossier devient éligible.
Omran TRK : le choix du bien commence par la définition de l’objectif d’investissement
Chez Omran TRK, nous considérons que le choix d’un bien immobilier ne doit pas commencer uniquement par sa superficie ou son prix, mais par la définition claire de l’objectif d’achat dès le départ.
Un investisseur qui souhaite y résider ou générer des revenus locatifs peut avoir besoin d’une stratégie différente de celle d’un investisseur qui souhaite constituer un dossier de nationalité turque par investissement immobilier.
C’est pourquoi il est essentiel d’étudier le bien, le plan de paiement, les documents et les procédures juridiques avant de prendre une décision, en particulier lorsque le bien est acheté à tempérament.
Il est possible d’acheter un bien immobilier en Turquie à tempérament et de l’intégrer à une stratégie visant à obtenir la nationalité turque. Toutefois, les échéances futures non encore payées ne sont pas considérées comme un investissement déjà réalisé.
Les procédures en vigueur exigent que la valeur du bien, les paiements effectués et les transferts officiellement documentés atteignent le seuil légal requis, actuellement fixé à 400 000 dollars pour l’investissement immobilier, ainsi que l’engagement de ne pas vendre le bien pendant trois ans.
Par conséquent, si l’objectif de l’achat est d’obtenir la nationalité turque, il est préférable de le déterminer avant de signer le contrat d’achat et le plan de paiement, afin que la transaction soit structurée correctement dès le départ et conformément aux exigences officielles.
Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre général et informatif. Les réglementations et procédures peuvent évoluer. Il est donc recommandé de vérifier les exigences en vigueur auprès des autorités officielles compétentes et de professionnels qualifiés avant de réaliser toute transaction immobilière liée à une demande de nationalité.
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