L’obtention de la nationalité turque par investissement immobilier ne signifie pas que la relation entre l’investisseur et le bien prend fin immédiatement après l’obtention de la nationalité.
Il existe une obligation fondamentale que l’investisseur doit connaître dès le début de la procédure : conserver le bien immobilier et ne pas le vendre pendant trois ans.
Cependant, une question importante revient souvent chez les investisseurs après l’obtention de la nationalité :
Quand puis-je vendre le bien ? La période de trois ans commence-t-elle à compter de la date d’achat du bien ou de la date d’obtention de la nationalité ? Et y a-t-il des impôts à payer lors de la vente après l’expiration de cette période ?
Ces détails sont importants, car il existe une différence entre l’obligation de conservation de trois ans liée à la nationalité et certaines obligations fiscales qui peuvent s’étendre à cinq ans.
Dans ce guide d’Omran TRK, nous expliquons les principaux points que l’investisseur doit connaître avant de décider de vendre le bien immobilier utilisé pour obtenir la nationalité turque.
Premièrement : quelle est l’obligation de trois ans pour obtenir la nationalité turque par investissement immobilier ?
Selon les règles actuelles, il est possible d’obtenir exceptionnellement la nationalité turque en achetant un ou plusieurs biens immobiliers d’une valeur minimale de 400 000 dollars américains ou l’équivalent, à condition d’enregistrer un engagement officiel de ne pas vendre le bien pendant trois ans. Cet engagement apparaît dans le registre foncier correspondant au bien.
Ainsi, il ne suffit pas que l’investisseur achète le bien à la valeur requise : il doit également respecter la période légale de conservation.
Un point important doit ici être souligné :
Les trois ans ne constituent pas une période d’attente qui commence après l’obtention de la nationalité.
Ils sont liés au bien immobilier et à l’engagement enregistré sur celui-ci.
Quand commence le calcul de la période de trois ans ?
C’est l’un des points qui suscitent le plus de confusion chez les investisseurs.
Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier directement enregistré au nom de l’investisseur, le calcul de la période de trois ans est lié à la date d’acquisition et à l’engagement enregistré au registre foncier, et non à la date de délivrance de la décision d’octroi de la nationalité.
En revanche, lorsque la transaction est réalisée au moyen d’un contrat de promesse de vente immobilière — Gayrimenkul Satış Vaadi, des détails différents peuvent s’appliquer en fonction de la date d’enregistrement de l’engagement et du contrat au registre foncier.
C’est pourquoi la meilleure référence pour déterminer la date exacte d’expiration de l’obligation est le registre foncier et le titre de propriété (Tapu) lui-même, et non la date du passeport turc ou celle de la décision d’acquisition de la nationalité. Les directives de la Direction générale du registre foncier et du cadastre turc (KGM) confirment l’existence d’une obligation de ne pas vendre pendant trois ans dans le cadre de l’investissement immobilier permettant d’obtenir la nationalité.
Exemple simple
Si le bien immobilier est acheté et que l’engagement lié à la nationalité est enregistré le 10 novembre 2024, le fait que l’investisseur obtienne la nationalité en juin 2025 ne signifie pas que les trois ans commencent en juin.
La référence principale est la date de l’engagement immobilier enregistré.
Il convient donc de vérifier le registre afin de confirmer la date exacte avant d’entamer toute procédure de vente.
Est-il possible de vendre le bien avant l’expiration des trois ans ?
La règle générale du programme est que l’investisseur s’engage à ne pas vendre le bien pendant toute la durée de trois ans.
La Direction générale du registre foncier et du cadastre turc indique qu’une fois les trois ans écoulés, l’engagement peut être levé du registre à la demande directe du propriétaire.
En revanche, si la levée de l’engagement est demandée avant l’expiration des trois ans, les autorités compétentes peuvent en informer la Direction générale de l’état civil et de la nationalité ainsi que les autorités chargées de l’immigration. Cela peut entraîner des procédures liées à l’annulation de la nationalité ou à la demande de nationalité, selon la situation de l’investisseur.
Il ne faut donc pas considérer la vente du bien avant l’expiration de cette période comme une transaction immobilière ordinaire.
Avant d’entreprendre toute démarche de ce type, il est indispensable de consulter un professionnel du droit ainsi que le bureau du registre foncier compétent.
Que se passe-t-il après l’expiration de trois ans ?
Après l’expiration de la période obligatoire, il devient possible de demander la levée de l’engagement enregistré sur le bien.
Selon les directives de la TKGM, l’engagement figurant dans la section des mentions du registre foncier peut être supprimé à la demande du propriétaire après l’expiration de la période de trois ans.
Une fois la levée de l’engagement effectuée, le propriétaire peut disposer du bien, notamment le vendre, conformément aux procédures immobilières habituelles.
C’est ici qu’apparaît le point le plus important sur le plan de l’investissement :
La fin de l’obligation de trois ans ne signifie pas nécessairement que vendre le bien ce jour-là constitue la meilleure décision financière.
Avant de vendre, il convient d’étudier le prix du marché, la valeur actuelle du bien, le rendement locatif et les éventuelles obligations fiscales.
La vente du bien après trois ans affecte-t-elle la nationalité turque ?
Une fois la période légale de conservation respectée et l’engagement officiellement levé, l’investisseur a satisfait à l’obligation de conservation du bien liée à cette voie d’obtention de la nationalité.
Il peut donc vendre le bien au regard de l’obligation de conservation liée à la nationalité, sans être obligé de le conserver indéfiniment.
Il est toutefois important de procéder à la vente uniquement après avoir officiellement vérifié que la période est arrivée à son terme et que l’engagement a été levé du registre.
Attention : 3 ans pour la nationalité ne signifient pas 3 ans pour les impôts
Il s’agit de l’un des points les plus importants que l’investisseur doit connaître.
Il existe deux périodes totalement différentes :
3 ans : liés à l’engagement immobilier dans le cadre du programme de nationalité.
5 ans : pouvant être importants sur le plan fiscal lors de la vente du bien.
Selon l’Administration fiscale turque, une personne physique qui achète un bien immobilier à titre onéreux puis le revend dans un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition peut être soumise à l’impôt sur le bénéfice réalisé lors de la vente selon les règles relatives aux plus-values immobilières — Değer Artışı Kazancı. Dans les cas relevant du régime général, une vente réalisée après plus de cinq ans n’entre pas dans le champ de cet impôt spécifique sur les plus-values.
Cela signifie que :
La possibilité de vendre légalement le bien après trois ans ne signifie pas automatiquement que la vente est exonérée d’impôt.
Que se passe-t-il si vous vendez le bien après 3 ans mais avant 5 ans ?
Prenons un exemple :
Vous avez acheté un bien immobilier en 2023 dans le but d’obtenir la nationalité turque.
L’obligation de ne pas vendre prend fin en 2026.
Du point de vue de l’obligation liée à la nationalité, vous pouvez vendre le bien après avoir accompli les procédures nécessaires.
Cependant, puisque cinq ans ne se sont pas encore écoulés depuis l’acquisition, les bénéfices réalisés lors de la vente peuvent entrer dans le calcul des plus-values immobilières, selon votre situation, le prix d’achat, le prix de vente, les frais et les exonérations prévues par la loi.
L’Administration fiscale turque précise que le calcul du bénéfice ne consiste pas simplement à soustraire l’ancien prix d’achat du prix de vente. Certains coûts, dépenses et taxes peuvent être pris en compte, ainsi qu’un mécanisme d’indexation du coût d’acquisition conformément aux conditions légales.
Le montant de l’exonération applicable aux plus-values immobilières pour l’année 2026 a par ailleurs été fixé à 150 000 livres turques, selon les informations publiées par l’Administration fiscale.
Il est donc préférable d’obtenir l’avis d’un comptable professionnel ou d’un conseiller fiscal avant la vente, en particulier pour les biens immobiliers de grande valeur.
Est-il préférable de vendre immédiatement après trois ans ?
Pas nécessairement.
La décision de vendre ne doit pas être uniquement juridique, mais également financière et stratégique.
Avant de mettre le bien sur le marché, nous recommandons à l’investisseur d’étudier quatre facteurs.
1. La valeur actuelle du bien
Comparez le prix actuel du bien avec le prix que vous avez payé, mais ne vous limitez pas à cela.
Comparez également le bien avec les propriétés similaires dans la région, les nouveaux projets et les prix actuels au mètre carré.
2. Le rendement locatif
Si le bien génère un bon rendement et se situe dans une zone bénéficiant d’une forte demande locative, le conserver peut être plus rentable que de le vendre immédiatement.
3. Le cycle du marché immobilier
La période de trois ans peut prendre fin à un moment où le marché est relativement faible.
Dans ce cas, attendre une année supplémentaire, par exemple, peut être plus intéressant sur le plan de l’investissement si les indicateurs du marché soutiennent une amélioration future.
4. L’aspect fiscal
La différence entre une vente après 3 ans et une vente après plus de 5 ans peut être importante du point de vue de l’impôt sur les plus-values. Il convient donc d’intégrer la fiscalité dans le calcul du rendement réel de l’investissement.
Comment déterminer le bon prix de vente ?
L’une des plus grandes erreurs commises par certains investisseurs consiste à calculer le prix de vente de la manière suivante :
Prix d’achat + marge bénéficiaire souhaitée = prix de vente.
Le marché ne fonctionne pas de cette manière.
Le prix réel dépend notamment :
- De l’emplacement du bien.
- De l’âge du projet.
- De la qualité de la construction.
- De l’étage et de la vue.
- De la superficie du logement.
- Du niveau des services proposés dans le projet.
- Les prix des unités concurrentes.
- De la demande réelle dans la région.
- Du niveau de l’offre.
- De l’état du marché au moment de la vente.
- Du potentiel locatif du bien.
Ainsi, une évaluation réaliste du bien avant sa mise en vente peut être aussi importante que le choix du moment de la vente lui-même.
Les étapes que nous recommandons avant de vendre un bien ayant servi à obtenir la nationalité turque
Avant de signer tout contrat de vente, il est préférable de suivre une démarche claire :
- Vérifiez la date de l’engagement enregistré sur le bien et ne vous basez pas uniquement sur la date d’obtention de votre nationalité.
- Assurez-vous que les trois années sont entièrement écoulées.
- Contactez le bureau du registre foncier (Tapu) afin de vérifier que l’engagement de non-vente peut être levé.
- Demandez officiellement la levée de l’engagement une fois la période expirée.
- Obtenez une évaluation réaliste de la valeur du bien en fonction du marché actuel.
- Vérifiez votre situation fiscale si cinq années ne se sont pas encore écoulées depuis l’acquisition.
- Calculez le rendement net après impôts, frais de vente et autres dépenses.
- Comparez la vente avec la location avant de prendre la décision finale.
Est-il possible d’acheter un autre bien après avoir vendu le bien utilisé pour obtenir la nationalité ?
Oui.
Après avoir satisfait à l’obligation de trois ans et avoir fait lever l’engagement relatif au bien, l’investisseur peut réorganiser son portefeuille immobilier en fonction de ses nouveaux objectifs.
La vente peut alors constituer une opportunité de passer d’un bien acheté principalement pour répondre aux exigences de la nationalité à un investissement mieux adapté à l’étape suivante.
Par exemple, l’investisseur peut ensuite choisir de :
- Acheter plusieurs petites unités plutôt qu’une seule grande unité.
- Investir dans un bien immobilier commercial.
- Se tourner vers un projet offrant un rendement locatif plus élevé.
- Acheter un bien dans une zone présentant un potentiel de croissance plus important.
- Réinvestir le capital dans un projet en cours de construction.
- Conserver une partie du portefeuille pour générer des revenus locatifs et vendre une autre partie.
La réflexion évolue alors de :
« Comment obtenir la nationalité ? »
vers :
« Comment faire de mon patrimoine immobilier un investissement rentable à long terme ? »
La gestion de l’investissement ne s’arrête pas après l’obtention de la nationalité
Il serait erroné de considérer le bien immobilier utilisé pour obtenir la nationalité comme un simple moyen de finaliser une procédure juridique.
En réalité, vous possédez un véritable actif immobilier.
Sa valeur peut augmenter, il peut générer des revenus locatifs ou devenir une composante d’un portefeuille d’investissement plus important.
C’est pourquoi il est important d’avoir, dès l’acquisition, une stratégie de sortie — Exit Strategy :
Quand pourrais-je vendre ?
À quelle valeur la vente deviendra-t-elle financièrement pertinente ?
La location est-elle plus avantageuse ?
Quel sera le coût fiscal ?
Et dans quel investissement vais-je réinvestir le capital après la vente ?
Toutes ces questions doivent faire partie de la stratégie d’investissement.
Foire aux questions
Les trois ans commencent-ils à compter de la date à laquelle j’obtiens la nationalité ?
Dans le cas d’un achat immobilier direct, l’obligation est liée à la date d’acquisition et à l’engagement enregistré sur le bien, et non simplement à la date d’octroi de la nationalité. Il convient donc de consulter les informations figurant sur le titre de propriété (Tapu) afin de déterminer la date exacte.
Puis-je vendre le bien immédiatement après l’expiration des 3 ans ?
Après l’expiration de la période, le propriétaire peut demander la levée de l’engagement auprès du registre foncier. Une fois les procédures nécessaires accomplies, il peut disposer du bien conformément aux règles habituelles.
Est-ce que je perds ma nationalité si je vends le bien trop tôt ?
La levée de l’engagement de non-vente avant l’expiration de la période requise n’est pas une procédure normale dans le cadre du programme de nationalité. La TKGM précise que les autorités compétentes en matière de nationalité et d’immigration sont informées lorsqu’une demande de levée de l’engagement est présentée avant l’expiration de la période, ce qui peut entraîner des procédures concernant l’annulation de la nationalité ou la demande de nationalité.
Y a-t-il un impôt lors de la vente après trois ans ?
Cela est possible. L’obligation de trois ans liée à la nationalité est distincte de la règle des cinq ans concernant les plus-values immobilières des particuliers. Si le bien est vendu dans les cinq ans suivant son acquisition, les bénéfices peuvent être imposables selon la méthode de calcul applicable et les exonérations prévues par la loi.
Que se passe-t-il si j’attends plus de cinq ans ?
Selon la règle générale expliquée par l’Administration fiscale turque pour les biens immobiliers personnels acquis à titre onéreux, les bénéfices réalisés lors d’une vente après plus de cinq ans ne sont généralement pas soumis à l’impôt spécifique sur les plus-values immobilières — Değer Artışı Kazancı. Il convient néanmoins de tenir compte de la nature de chaque situation et de vérifier si l’activité peut revêtir un caractère commercial.
Conclusion
L’obtention de la nationalité turque ne signifie pas qu’il est obligatoire de conserver le bien immobilier indéfiniment.
Cependant, la vente nécessite le bon timing et une planification appropriée.
La première étape consiste à attendre l’expiration de l’obligation de conservation de trois ans et à faire lever l’engagement enregistré sur le bien.
La deuxième consiste à étudier les conséquences fiscales, notamment si la vente intervient avant que cinq années ne se soient écoulées depuis l’acquisition.
Vient ensuite la question d’investissement la plus importante :
La vente maintenant constitue-t-elle la meilleure utilisation du capital, ou conserver le bien pourrait-il générer un rendement plus important à l’avenir ?
Chez Omran TRK, nous considérons l’immobilier comme un investissement qui commence avant l’achat et se poursuit jusqu’à la vente et au réinvestissement du capital. C’est pourquoi choisir le bon bien dès le départ et définir une stratégie de sortie claire peuvent être aussi importants que les procédures d’obtention de la nationalité elles-mêmes.
Avertissement juridique et fiscal : Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et reposent sur les règles officielles disponibles au moment de la préparation du contenu. Les réglementations et procédures peuvent évoluer, et le traitement fiscal varie selon la situation de l’investisseur et les caractéristiques du bien immobilier. Il est donc recommandé de consulter le bureau du registre foncier compétent, un avocat et un comptable ou conseiller fiscal spécialisé avant de prendre toute décision de vente.
Rejoignez la discussion