التوريث العقاري في تركيا.. شروطه وآليته

تعتبر قضية توريث العقارات في تركيا من أهم القضايا التي تشغل بال المستثمرين والراغبين بتملك عقار في تركيا، ومن أجل ذلك يرغبون بمعرفة وفهم القانون الناظم لعملية التوريث وأهم الشروط المتعلقة بهذا الخصوص.

ويُقصد بتوريث العقار للأجانب في تركيا انتقال الملكية التامة للعقار من المالك الأصلي إلى مالك جديد من أحد ورثته الشرعيين بعد الوفاة، مع مراعاة الأحكام والقوانين المتعلقة بـ “الميراث” في تركيا.

وتعتبر هذه القضية من الأمور الهامة أيضاً خاصة في مجال قطاع العقارات، إذا أن نسبة كبيرة لا تقبل على شراء العقار في تركيا إلا بعد التأكد وضمان أن مستقبل هذا العقار آمن من ناحية سهولة انتقال الملكية من المالك الرئيسي إلى الأبناء أو الأحفاء بعد الوفاة.

ولا بدّ من لفت الانتباه إلى أن الممتلكات المنقولة تطبّق عليها قوانين توريث البلد الذي يحمل المالك المتوفّى جنسيّته، في حين يتمّ تطبيق القانون التركي فيما يخصّ العقارات والملكيّات غير المنقولة.

ويعتمد تقسيم الأملاك الغير منقولة للمتوفى على مبدأ موقع العقار، حيث يجري حصر الإرث بعد التأكد من عدم وجود وصية للمتوفى موثّقة من أحد مكاتب العدل (النوتر) في تركيا، حيث يعتبر القانون التركي أنه هو المطبّق عند التعامل مع ملكية عقار يقع ضمن حدود أراضي الجمهورية التركية، بما يشمل العقارات والملكيات غير المنقولة.

وحتى يحصل الورثة الشرعيون على حقهم في الميراث، لا بد أن يستوفوا الشروط التالية وأهمها: أن يكون الوريث من مواطني إحدى الدول التي أعلن عنها مجلس الوزراء التركي، وألا تكون الممتلكات غير المنقولة داخل حدود المناطق المحظورة، مثل المناطق العسكرية والأمنية، وألا تتجاوز مساحة العقارات 10% من مساحة المنطقة.

وبما أن القانون التركي يسمح بعملية توريث العقارات للأجانب، فيتم تحديد الورثة حسب الترتيب التسلسلي: الزوج والزوجة الأبناء يحصلون على حصة محددة لكل منهم، إذا لم يكن للمتوفي أبناء فيصبح الورث من نصيب الأب والأم، إذا لم يكن أهل المتوفي على قيد الحياة فيصبح الورث من نصيب الأشقاء.

كما يعد الأحفاد وأبناؤهم آخر الورثة للشخص المتوفي حسب قانون التوريث التركي، أما إذا لم يكن للمتوفي أي أهل أو أقارب على الإطلاق، فتذهب جميع أملاكه للحكومة التركية.

وتوزع أملاك المتوفّى على الفئات السابقة بعد تبرئة ذمم المورِّث إن وجدت، فيتمّ سداد ديون المتوفّى لدى البنوك، أو الأقساط، أو أيّ رهن ونحو ذلك.

ووفق القانون التركي، تذهب نصف الممتلكات للزوجة والنصف الآخر للأبناء، مع المساواة بين الذكور والإناث في الميراث؛ إذ تكون حصصهم متساوية وليست وفق الشريعة الإسلامية “للذكر مثل حظ الأنثيين”، ولهذا السبب، يلجأ بعض المستثمرين إلى تقديم طلب إلى الجهات المعنية من أجل توزيع الميراث وفق قوانين بلادهم، وهو أمر مشروع في القانون التركي، ولكن بشرط أن يجري تطبيقه على الورثة جميعهم دون استثناء.

وتجدر الإشارة إلى أن ضريبة الميراث في تركيا تدخل ضمن أنواع ضرائب العقار التي تفرضها الدولة على العقارات عند نقل ملكيتها إلى الورثة بعد وفاة المالك، وهي ضريبة منخفضة نسبياً بالمقارنة مع الضرائب المُطبّقة في دول الاتحاد الأوروبي، إذ تعتمد قيمة الضريبة على حالة العقار وموقعه الجغرافي، غير أنها في المجمل تتراوح بين 1% و 10%.

ولا بد من التنويه إلى أن القانون التركي يميز بين حالتين بخصوص ضريبة الميراث، الأولى هي انتقال العقارات عن طريق الميراث و الثانية هي انتقال العقارات من دون مقابل عن طريق هبة أو هدية و تختلف نسبة الضريبة بحسب القيمة المالية للعقار أو الممتلكات كالتالي :

• عندما تكون قيمة الأملاك 41,896 ألف يورو أو أقل فإن ضريبة الانتقال عن طريق الميراث تبلغ 1 % ، و ضريبة الانتقال بدون مقابل تبلغ 10 % ..
• عندما تكون قيمة الأملاك 99,228 ألف يورو فإن ضريبة التّوريث تبلغ 3 % و ضريبة الانتقال دون مقابل تبلغ 15 % ..
• إذا كانت قيمة الأملاك 209,481 ألف يورو تكون ضريبة التوريث 5 % و ضريبة الانتقال دون مقابل 20 % ..
• في حال كانت قيمة الأملاك 396,912 ألف يورو تبلغ ضريبة التوريث 7 % و ضريبة الانتقال دون مقابل 25 % ..

 ووفق القانون التركي فإنّه يتمّ دفع ضريبة التوريث المستحقة خلال مدة أقصاها 3 سنوات، ويتمّ دفعها في شهري أيار/ مايو، وتشرين الثاني/ نوفمبر من كل عام.

ومن المهم أيضاً معرفة الأوراق المطلوبة لعملية نقل الملكيّة للورثة هي: بيان عائلي “حصر إرث” يبيّن الورثة وصلة القرابة، مصدق ومترجم للغة التركية، التسجيل في السجل الضريبي في تركيا والحصول على أرقام ضريبية، وجود جواز سفر ساري الصلاحية، تقديم صور شخصية.

ويجب على الشخص الوارث للممتلكات أن يقوم بتسجيل العقار الذي حصل عليه بالوراثة في المديرية العامة لتسجيل الأراضي والسجل العقاري، وفي هذه الحالة يحتاج الأجانب لتسليم وثيقة إعلام الوراثة والشهادة العائلية، وبعد دفع ضريبة الميراث، تسجل الممتلكات باسم الورثة بعد عدة أيام.

تجدر الإشارة كذلك، إلى أنه قد يُحجب الميراث عن أحد الورثة الشرعيين، إذا تقدم أقارب المتوفى من الدرجة الأولى بطلب إلى المحكمة يوضح أسباب رغبتهم في منع حصول الوريث المذكور على حصته من الميراث، وبناءً على دراسة المحكمة للأسباب المطروحة في الطلب، تصدر قرارها إما بالموافقة وبالتالي منع الوريث من الحصول على حصته من الإرث، وإما بالرفض فيحصل الوريث على حصته من ممتلكات المتوفى.

وللحصول على وثيقة حصر الإرث في تركيا، فإنه يجب قيام الوريث القانوني للأجنبي المتوفي بترجمة وثيقة حصر الإرث أو قيد النفوس الى اللغة التركية وتصديقها من كاتب العدل، والتقدم بطلب الى محكمة الصلح في المنطقة التي يقع فيها العقار لإصدار وثيقة حصر إرث تستخدم داخل الأراضي والمؤسسات التركية، ولكون اصدار وثيقة حصر الإرث تعتبر من الإجراءات المستعجلة سيتم تأمين هذه الوثيقة من المحكمة خلال مدة زمنية قصيرة

وبعد الحصول على وثيقة حصر الإرث يتم التوجه الى مديرية السجلات العقارية والقيام بإجراء نقل سجل  العقار الى الورثة القانونيين بكل سهولة، يمكن القيام بكل هذه الإجراءات بواسطة محامي تركي.

بالمقابل، يحق للأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا وممتلكات يرغبون في نقلها بعد وفاتهم، أن يكتبوا وصية، ولكن لا بد من إعدادها، وفقاً لما ينص عليه القانون التركي ليكون معترفاً بها رسمياً، ومن شروطها: أن تكون الوصية مكتوبة بخط يد صاحبها، على أن يذكر فيها التفاصيل الهامة، كاليوم والشهر والسنة منتهية بتوقيعه، وأن يقوم صاحب الوصية بتقديمها للحكومة أو كاتب العدل، موقعة أمام اثنين من الشهود، كي تسير الإجراءات بشكل صحيح، وتتولى بعد ذلك محكمة الصلح أو المحكمة الابتدائية، النظر في قضايا الميراث، حيث يتطلب الأمر بعضاً من الوقت.